皇冠体育规则:河南建业地产跻身千亿阵营,净负债率92.6%能否走出河南之困?

本文为2021腾讯房产年终策划之“房企之困”系列稿件

|成康

出品 | 智讯财经・腾讯房产

6月初,《只有河南 戏剧幻城》开城首演当天,王石、秦朔等企业家、文化名流悉数到场,为胡葆森站台。

作为建业集团掌舵人胡葆森投资60亿元打造的戏剧文旅城,6月5日刚开业轰动一时,但项目运营45天后就因为汛情和疫情短暂停业。

直到9月初,“只有河南”才正式开园,恢复汛前运营状态。建业员工梓华也刚从汛情的阴影中走出来,却发现一份带有河南建业集团字样的《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》在网络流出梓华加入公司3年多,发展一直平稳,突然的暴雷让人感到很不真实。

不过,求助信引发的市场恐慌情绪显而易见。资本市场直接用脚投票:建业集团四个上市平台个股股价普跌。9月9日,建业旗下部分美元债也暴跌,给网传的求救信增添了几分真实的色彩。

风波之下,显示出建业集团本身可能确实遇到了一些流动性问题,即便汛情和疫情有所恢复,但在楼市政策持续冲击之下,建业集团面临业绩和负债的多种压力也不小,此僵局如何打破也成为了建业地产目前最大的困局。

救助信风波:“属实,但困难是暂时的”

向省 *** 求援,在房企中并非首例。相比之前其他房企辟谣求救信的举动,“河南王”建业地产反而很坦诚地承认了网传文件的真实性。

建业集团总裁王俊在9月9日当晚召开的媒体沟通会

就网络发酵的舆情,建业在9月9日晚22点30分紧急召开媒体沟通会,这位80后执行总裁王俊代表出席,就网传的文件作出回应:

“求助信内容真实,但困难是暂时的。”

第一部分,建业集团列举了求救的原因和损失情况,受到汛情和疫情的双重打击,累计造成各种经济损失逾50亿元。

第二部分是梳理出风险和危机。报告称,企业面临“罕见的困难、风险和危机”,并“可能引发一系列社会问题”。

这个社会问题包括但不限于,2.8万名员工、300多个在建项目、120万产业工人的失业问题,以及导致银行失信风险,对资本市场产生不利影响等等。

第三部分则大篇幅表述了企业自身在河南经济和就业上的地位,以及承担的社会责任。最后,企业请求救援,减免税费、工程延期等,以及追讨 *** 欠它的50亿元欠款。

深夜召开紧急媒体沟通会,这在地产圈并不多见。王俊指出,网传出来的文件,背景是河南省“万人助万企”活动正在全省范围内如火如荼地展开,在水灾和疫情双重叠加的时期,建业旗下多个项目和业态受到重创。例如,建业在郑州樱桃沟建有一座体育主题的足球文旅小镇,该项目受灾后由于道路冲断,复建无期,只能完全重建,向 *** 求援及时修建道路桥梁。文旅业态的停滞,加大了建业在现金回款上的压力。

基于在此次灾情中,企业生产经营遇到的困难和问题,建业递交了报告请求 *** 协调偿还50亿欠款。报告里反映了建业在经营上的短期困境,也提出了若干具体帮扶措施。

不过,建业集团称,在官方批复建业《救援报告》3天后,8月18日,河南省办公厅就印发了《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》,从加快退税和依规缓税、缓缴社会保险费、顺延房地产项目交付期限、加快清理 *** 欠款等方面积极落实帮扶政策。

走出河南之困:“兴也河南,困也河南”

成立于1992年的建业地产,由于常年在河南市场占有率排在第一,因此也被业内称为“河南王”。

作为“92派”企业家,“河南王”掌舵人胡葆森一度是中国房地产业“带头大哥”式的存在,占据河南富豪榜榜首多年。地产江湖曾流传“南王石,北冯仑,中间胡葆森”的说法。

然而,当92派地产大佬争相在国内市场跑马圈地时,胡葆森选择了一条截然不同的深耕河南之路。

“河南那么多县市、乡镇,你做到死也做不完。”胡葆森在2015年一次公开活动中称,河南这一亿人口就是建业的底气,“让河南人民都住上好房子”是其理想与使命。

同一时期,不少竞争对手开始靠“走出去”撕掉了区域性房企的标签,有的从百亿级走向千亿级进阶甚至坐稳了行业第一梯队宝座,而建业地产从2008年上市,一直到2019年才刚刚实现了千亿规模,但其偏安一隅,宁愿将触角下放到河南省内的三四线城市,也不愿意涌向全国抢地。

“兴也河南,困也河南”,是建业地产的写照。

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彼时城镇化风头正劲,“返乡置业”轰轰烈烈,三四线城市经历了房价大涨,建业地产在河南三四线城市等下沉市场的持续扩张,吃尽红利。

但随着棚改红利逐渐消失,以及正商集团等本土房企崛起,都给“河南王”建业地产带来不容忽视的挑战。胡葆森也意识到,遇到了瓶颈,必须走出河南。

2018年,为突破瓶颈,一直秉承“不出河南”的建业地产就制定了走出河南战略。次年,胡葆森提出以郑州为原点,以300公里为半径,以轻资产模式向外拓展。2021年,尝试以轻资产输出的方式,用实质性的行动“走出河南”,分拆旗下代建公司中原建业赴港上市,侧面也可看到建业集团渴望资金,急于突围河南。

此外,在2020年,河南建业地产在海南岛开工建设了3个项目,这也是河南建业地产,第一次走出河南。

2021年 8月18日,建业地产发布中期业绩报告,虽然从销售金额、销售面积来看,依然是河南区域房地产市场的“双冠王”。在建业地产录得合约销售额数据的19个城市中,有18城来自河南,省外只有海南贡献了不足2%的销售额。

从土储分布来看,建业地产重仓河南的超高占比,似乎预示了其扩张之路,并没有那么容易。

数据来源:建业地产财报

从上图可见,其土地储备也主要在河南省境内,海南省占比仅为1.00%。截至2021年6月30日,建业地产在建项目180个,其中位于郑州24个、河南省其他城市153个3个位于海南省。

2021年2月,胡葆森以《老胡家书》的方式,再次提出走出河南的“条件”:自2021年起,将企业战略半径从300公里延长至500公里,走出河南,走向大中原。

4个月后,建业地产就“收购”西安荣华杀入陕西房地产市场。陕西西安,距离郑州500公里左右,符合胡葆森的“500公里”范围条件。不难发现,河南建业地产已经迈出了试探性的一步。

那么,“河南王”建业地产缘何试探性向外寻找新市场?

据中指研究院发布的《2021年1-6月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示,TOP100房企销售额均值693.0亿元,同比增长40.0%。而建业地产今年1-6月销售额为314.0亿元排在59名,较上年同期排名54,下降了5个名次。

随着合约销售额增速放缓,加之千亿负债居高不下,给建业地产带来了巨大压力,不得不举债向外扩张。不愿具名的业内人士透露。

财报数据显示,2020年,建业地产实现营业收入433.04亿元、归母净利润18.02亿元,同比增长分别为40.75%、-10.6%。这是近年来,建业地产业绩首次出现负增长。

2021年,建业地产也将全年的销售目标从800亿元下降到了700亿元。

另一方面,“增收不增利”,建业地产毛利率从去年同期的23.7%下滑至17.9%,净利润率为5.0%,较去年同比减少了1个百分点。

随着规模的快速扩张,建业地产的债务也节节攀升。历年年报显示,2017年~2019年建业地产债务总额分别为540.5亿、916.9亿、1313.7亿,2020年债务总额则进一步增至1493.2亿。

截图来源:建业地产2020年年报

而2021年上半年净借贷总额约为118.13亿元,净负债比率攀升至92.6%。这样的建业,在风险面前异常脆弱。

此外,按照房企的三条红线来说,“截至今年上半年,建业在剔除预收款后,资产负债率、净负债率,以及现金短债比,分别是87.2%、92.6%和1.93。”建业是踩中了2条红线。

公开数据显示,建业集团自2021年7月份以来,它的销售额整体下滑了35%,回款更是下滑了40%,再结合建业的中期业绩报告来看,今年的销售增幅只有3.5%,在手的现金,已经减少了51.9%。

总的来说,如今的建业地产正面临着不小的资金压力。

胡葆森在公开自述中曾言,推崇《菜根谭》也喜欢念叨里面的一句话:

“我果为洪炉大冶,何患顽金钝铁之不可陶熔?我果为巨海长江,何患横流污渎之不能容纳?”

“海纳百川,有容乃大”和这句话的道理相似,大意是无论遇到什么困难,都要学着敞开自己的胸襟,学会淡定从容。这样才能在江湖行得远、活得久。

在当下的地产大环境来看,这番话,别有一番意味。

胡葆森常以儒商身份示人,但其社会底色终究是位商人。情怀理想,最终敌不过资本生来逐利的本质。而胡葆森举债千亿的建业地产未来能不能真正“走出河南”也仍有待时间去检验。

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